1. Đất ở nông thôn là gì?
Theo phân loại đất đai tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất ở là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống và đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
Trong đó, theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, đất ở nông thôn được ký hiệu là ONT, đất này bao gồm:
– Đất ở tại nông thôn do cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng.
– Đất được sử dụng để xây dựng nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống.
– Đất thuộc khu dân cư ở nông thôn dùng để xây ao, vườn, chuồng trại.
Nói một cách đơn giản thì đất ở nông thôn thuộc khu dân cư nông thôn sử dụng để xây nhà ở, công trình phục vụ đời sống. Ngoài ra đất này còn gồm ao, vườn, chuồng trại nằm trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.
Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
Ngoài ra, tại Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về cách xác định đất ở tại nông thôn dựa vào phạm vi địa giới hành chính như sau:
Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý.
2. Thời hạn sử dụng và hạn mức giao đất ở nông thôn thế nào?
Theo khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều 143 Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất ở nông thôn và hạn mức đất ở nông thôn như sau:
– Về thời hạn sử dụng đất ở nông thôn:
Thời hạn sử dụng đất ONT được xác định tùy theo quy định và định hướng quy hoạch của từng tỉnh, thành phố.
– Hạn mức đất ở nông thôn:
- Hạn mức đất là diện tích đất ở nông thôn tối đa mà cá nhân, hộ gia đình được phép sử dụng do được Nhà nước giao, nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác do khai hoang, nhằm khống chế diện tích đất được phép giao và tránh hiện tượng giao đất một cách tùy tiện với diện tích lớn.
- Hạn mức đất ở nông thôn được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ trên tình hình quỹ đất tại địa phương, kết hợp với quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phù hợp với điều kiện và tập quán sinh hoạt, sản xuất của địa phương.
3. Căn cứ xác định đất ở nông thôn thế nào?
Theo Điều 11 Luật Đất đai 2013, dựa vào các căn cứ sau đây để xác định đất ở tại nông thôn:
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất;
– Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận.
Với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định về việc xác định các loại đất như sau:
– Trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật Đất đai thì loại đất được xác định như sau:
- Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;
- Trường hợp đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.
– Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì việc xác định loại đất được căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và dự án đầu tư.
– Đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất):
- Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó;
- Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành.
Trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.
